Nic 40 propiedades de inversión

Publicado el 10 Aug 2026

<figure class="image"><img style="aspect-ratio:1254/1254;" src="https://centrodecapacitacion.acaprendizajecontable.com/storage/images/KBF7zHZVrKpoxmkQYEIlA5N330xMwQL03A1rOIuX.png" width="1254" height="1254"></figure><p><strong>1.&nbsp; Ficha técnica de la norma&nbsp;</strong></p><figure class="table"><table><tbody><tr><td><i><strong>Norma aplicable</strong></i></td><td><i>NIC 40 — Propiedades de Inversión (Investment Property)</i></td></tr><tr><td><i><strong>Objetivo</strong></i></td><td><i>Regular el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación correspondientes</i></td></tr><tr><td><i><strong>Base legal citada</strong></i></td><td><i>NIC 40, párrafo 17: reconocimiento cuando sea probable que fluyan beneficios económicos futuros asociados y el costo se pueda medir con fiabilidad</i></td></tr><tr><td><i><strong>Reconocimiento inicial</strong></i></td><td><i>Al costo, incluyendo el precio de compra y los desembolsos directamente atribuibles a la transacción (NIC 40, párrafo 20-21)</i></td></tr><tr><td><i><strong>Medición posterior</strong></i></td><td><i>La entidad elige, para todas sus propiedades de inversión: modelo del valor razonable o modelo del costo (NIC 40, párrafo 30)</i></td></tr></tbody></table></figure><p>Una propiedad de inversión es un terreno, un edificioo p arte de un edificio o ambos elementos, que se mantienen (por el propietario o por el arrendatario financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, para fines administrativos, ni para su venta en el curso ordinario de las operaciones. Esta última precisión es la que la diferencia de un activo fijo de uso propio (NIC 16) o de una existencia destinada a la venta (NIC 2).</p><p><strong>&nbsp; 2.&nbsp; Reconocimiento y medición inicial&nbsp;</strong></p><p>De acuerdo con el párrafo 16 de la NIC 40, las propiedades de inversión se reconocerán como activo si, y solo si:</p><p><strong>●&nbsp; (a)&nbsp;</strong>es probable que los beneficios económicos futuros asociados con dicha propiedad fluyan hacia la entidad; y</p><p><strong>●&nbsp; (b)&nbsp;</strong>el costo de la propiedad de inversión pueda ser medido con fiabilidad.</p><p>&nbsp;</p><p>El párrafo 17 —citado expresamente en el caso desarrollado en esta publicación— precisa que la entidad evaluará conforme a este principio de reconocimiento todos los costos de sus propiedades de inversión en el momento en que se incurra en ellos, tanto los costos en que se incurre inicialmente para adquirir la propiedad, como los costos en que se incurre posteriormente para añadir, sustituir parte de, o mantener la propiedad.</p><p><strong>¿Qué componentes integran el costo inicial?</strong></p><p><strong>●&nbsp; </strong>Precio de compra consignado en el comprobante de pago.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>Cualquier costo directamente atribuible a la transacción: honorarios legales y notariales, impuestos por transferencia (Alcabala, cuando corresponda) y otros costos de la operación.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>No se incluyen los costos de puesta en marcha, pérdidas de operación iniciales antes de alcanzar el nivel de ocupación planeado, ni cantidades anormales de desperdicio, mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo de la propiedad (párrafo 23).</p><p><strong>&nbsp; 3.&nbsp; Medición posterior: dos modelos, una sola elección&nbsp;</strong></p><p>Tras el reconocimiento inicial, el párrafo 30 de la NIC 40 exige a la entidad elegir —como política contable— entre el modelo del valor razonable y el modelo del costo, y aplicar esa política a la totalidad de sus propiedades de inversión, salvo contadas excepciones previstas en la propia norma.</p><figure class="table"><table><thead><tr><th><strong>Criterio</strong></th><th><strong>Modelo del valor razonable</strong></th><th><strong>Modelo del costo</strong></th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Medición en libros</strong></td><td>Valor razonable a la fecha de cada reporte</td><td>Costo menos depreciación acumulada y pérdidas por deterioro</td></tr><tr><td><strong>Variación de valor</strong></td><td>Se reconoce en el resultado del periodo en que surge (párrafo 35)</td><td>No se reconoce; se sigue el patrón normal de depreciación</td></tr><tr><td><strong>Depreciación</strong></td><td>No se deprecia</td><td>Se deprecia según NIC 16 (vida útil del componente)</td></tr><tr><td><strong>Revelación adicional</strong></td><td>Ninguna adicional relevante</td><td>Debe revelarse el valor razonable, aunque se use el modelo del costo (párrafo 79-e)</td></tr></tbody></table></figure><figure class="table"><table><tbody><tr><td><p><strong>PUNTO CLAVE</strong></p><p>El asiento del caso desarrollado en esta publicación corresponde al reconocimiento inicial al costo (cuenta 3121 Edificaciones). La elección entre modelo del costo o modelo del valor razonable es una decisión posterior, que se aplicará recién en la medición al cierre del periodo, y debe mantenerse de manera uniforme para todo el portafolio de propiedades de inversión de la entidad.</p></td></tr></tbody></table></figure><p><strong>&nbsp; 4.&nbsp; Caso práctico: compra de un local para inversión&nbsp;</strong></p><figure class="table"><table><tbody><tr><td><p><strong>DATOS DEL CASO</strong></p><p>El 11 de junio, la empresa adquiere un LOCAL (para alquilar sus ambientes) según Factura N.° 0001-14501, emitida por INVERSIONES INMOBILIARIA SAC, con RUC 20857563351, por un valor de venta de S/ 30,000.00 más IGV. El bien se destina a la obtención de rentas por arrendamiento, por lo que califica como propiedad de inversión bajo el alcance de la NIC 40.</p></td></tr></tbody></table></figure><p><strong>Determinación de los importes</strong></p><figure class="table"><table><thead><tr><th><strong>Concepto</strong></th><th><strong>Importe (S/)</strong></th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Valor de venta (base imponible)</strong></td><td>30,000.00</td></tr><tr><td><strong>IGV (18%)</strong></td><td>5,400.00</td></tr><tr><td><strong>Precio de venta (total factura)</strong></td><td>35,400.00</td></tr></tbody></table></figure><p>La adquisición se registra directamente en la cuenta 31 Inversiones inmobiliarias específicamente en la subcuenta 3121 Edificaciones—, activo que la empresa utilizará para la obtención de ingresos futuros por arrendamiento. Al tratarse de la compra de un activo no corriente y no de mercadería vinculada al giro habitual del negocio, la obligación con el proveedor no se registra en la cuenta 42 Cuentas por pagar comerciales, sino en la cuenta 46 Cuentas por pagar diversas — Terceros, subcuenta 4652.</p><p><strong>Asiento 1 Reconocimiento de la compra (11/06)</strong></p><figure class="table"><table><thead><tr><th><strong>CÓD.</strong></th><th><strong>DENOMINACIÓN DE LA CUENTA</strong></th><th><strong>DEBE</strong></th><th><strong>HABER</strong></th></tr></thead><tbody><tr><td>3121</td><td>Edificaciones</td><td>30,000.00</td><td>&nbsp;</td></tr><tr><td>40111</td><td>IGV — Cuenta propia</td><td>5,400.00</td><td>&nbsp;</td></tr><tr><td><strong>4652</strong></td><td><strong>Inv. inmobiliaria por pagar</strong></td><td>&nbsp;</td><td><strong>35,400.00</strong></td></tr><tr><td colspan="4"><i>x/x&nbsp; Por la compra del local para arrendamiento, s/Factura N.° 001-14501.</i></td></tr></tbody></table></figure><p><strong>Asiento 2 — Cancelación de la factura</strong></p><figure class="table"><table><thead><tr><th><strong>CÓD.</strong></th><th><strong>DENOMINACIÓN DE LA CUENTA</strong></th><th><strong>DEBE</strong></th><th><strong>HABER</strong></th></tr></thead><tbody><tr><td>4652</td><td>Inv. inmobiliaria por pagar</td><td>35,400.00</td><td>&nbsp;</td></tr><tr><td><strong>101</strong></td><td><strong>Caja</strong></td><td>&nbsp;</td><td><strong>35,400.00</strong></td></tr><tr><td colspan="4"><i>x/x&nbsp; Por el pago de la Factura N.° 001-14501.</i></td></tr></tbody></table></figure><p>&nbsp;</p><figure class="table"><table><tbody><tr><td><p><strong>CRÉDITO FISCAL DEL IGV</strong></p><p>El IGV pagado en la adquisición (S/ 5,400.00) califica como crédito fiscal en la medida en que la propiedad se destine a operaciones gravadas con el impuesto —como es el caso del arrendamiento de bienes inmuebles—, y se cumplan los requisitos sustanciales y formales del artículo 18° y 19° de la Ley del IGV (bancarización, comprobante que cumpla los requisitos formales y anotación en el Registro de Compras dentro del plazo legal).</p></td></tr></tbody></table></figure><p><strong>&nbsp; 5.&nbsp; NIC 40 vs. NIC 16: por qué importa la distinción&nbsp;</strong></p><p>La clasificación correcta del inmueble no es un formalismo: determina la norma contable aplicable, el tratamiento de la depreciación y el contenido de las revelaciones exigidas. La pregunta clave es siempre la misma: ¿para qué se mantiene el inmueble?</p><p>&nbsp;</p><figure class="table"><table><thead><tr><th><strong>Criterio</strong></th><th><strong>NIC 40 — Propiedad de inversión</strong></th><th><strong>NIC 16 — Inmueble de uso propio</strong></th></tr></thead><tbody><tr><td><strong>Finalidad</strong></td><td>Obtener rentas por arrendamiento y/o plusvalía</td><td>Producción, suministro de bienes/servicios o fines administrativos</td></tr><tr><td><strong>Cuenta PCGE típica</strong></td><td>31 Inversiones inmobiliarias</td><td>33 Propiedades, planta y equipo</td></tr><tr><td><strong>Medición posterior</strong></td><td>Valor razonable o costo (elección de política)</td><td>Siempre al modelo del costo o de revaluación, según NIC 16</td></tr><tr><td><strong>Ejemplo</strong></td><td>Local comprado para alquilar sus ambientes a terceros</td><td>Local donde funciona la propia oficina administrativa</td></tr></tbody></table></figure><p><strong>&nbsp; 6.&nbsp; Recomendaciones prácticas&nbsp;</strong></p><p><strong>●&nbsp; </strong>Verificar la intención real de uso del inmueble al momento de la compra: si existe un contrato de arrendamiento proyectado o vigente, ello respalda su clasificación como propiedad de inversión.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>Diferenciar la cuenta de pasivo utilizada: cuenta 42 para proveedores del giro del negocio, cuenta 46 para pasivos por compra de activos no corrientes.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>Definir desde el reconocimiento inicial el modelo de medición posterior (costo o valor razonable) que se aplicará de forma uniforme a todo el portafolio de propiedades de inversión.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>Sustentar el crédito fiscal del IGV con el comprobante de pago, su anotación oportuna en el Registro de Compras (SIRE) y la vinculación del bien con operaciones gravadas.</p><p><strong>●&nbsp; </strong>Evaluar la Alcabala u otros tributos municipales por la transferencia del inmueble, los cuales —de ser directamente atribuibles a la adquisición forman parte del costo del activo.</p><p><strong>&nbsp; 7.&nbsp; Conclusiones&nbsp;</strong></p><p>La NIC 40 exige distinguir con precisión entre un inmueble adquirido para generar renta y uno destinado al uso propio de la entidad, porque de esa distinción depende la cuenta contable de reconocimiento, el pasivo asociado y el modelo de medición posterior. En el caso desarrollado, el local se reconoce al costo de adquisición (S/ 30,000.00) en la cuenta 3121 Edificaciones, con el IGV como crédito fiscal y la obligación registrada fuera de las cuentas de proveedores comerciales, siguiendo el criterio de reconocimiento del párrafo 17 de la norma.</p><p>&nbsp;</p>